W dzisiejszych czasach wiele osób decyduje się na inwestycję w nieruchomości celem wynajmowania jej turystom. To dobre źródło dodatkowych pieniędzy, wątpliwości budzi jednak sposób rozliczenia takiego dochodu. Czy aby wynajmować mieszkanie lub pokój turystom, należy mieć działalność gospodarczą? Jaki rodzaj opodatkowania wybrać? Dowiedz się, jak rozliczyć najem krótkoterminowy zgodnie z prawem.
Wynajem mieszkania lub pokoju „na doby”
W ostatnim czasie coraz więcej osób inwestuje w nieruchomości w miejscowościach wypoczynkowych, aby następnie udostępniać je turystom na kilkudniowy – maksymalnie miesięczny – pobyt. Trend ten poszedł nawet nieco dalej, dzięki serwisom takim jak Airbnb, które umożliwiają wynajem nawet naszego prywatnego mieszkania. Dzięki temu, gdy przebywamy poza miastem, nasze mieszkanie może na siebie dodatkowo zarabiać. Wzbudza to jednak coraz więcej kontrowersji prawnych, a w niektórych krajach serwis Airbnb został już zdelegalizowany.
W Polsce wciąż możemy zarabiać na wynajmie krótkoterminowym zarówno za pośrednictwem klasycznych serwisów pośredniczących w rezerwacji noclegu, takich jak Booking.com, jak i za pośrednictwem Airbnb.
Wiele osób chcących rozpocząć swoją przygodę z tego typu zarobkowaniem ma jednak wątpliwości co do tego, czy aby wynajmować mieszkanie turystom, należy posiadać działalność gospodarczą i w jaki sposób rozliczyć podatki.
Czy krótkoterminowy najem to działalność gospodarcza?
W oczach Urzędu Skarbowego, zgodnie z interpretacjami podatkowymi, krótkoterminowy wynajem mieszkań lub pokoi turystom jest działalnością gospodarczą.
Zgodnie z ustawą o swobodzie działalności gospodarczej, charakteryzuje się ona następującymi cechami:
- jest działalnością zarobkową,
- jest prowadzona w sposób ciągły i zorganizowany,
- przychody nie są zaliczane do przychodów z innych źródeł, np. przychodów z najmu prywatnego,
- jest ukierunkowana na zaspakajanie potrzeb osób trzecich.
Krótkoterminowy wynajem jest aktywnością podejmowaną w celach zarobkowych, która jest zorganizowana (nie ma charakteru przypadkowego – świadczy o tym udostępnienie oferty w serwisie, regularne przyjmowanie gości czy organizacja usług sprzątania), jest też ukierunkowana na udostępnienie lokalu turystom – czyli zaspokojenie ich potrzeb.
Typ działalności gospodarczej musi również mieć swój kod PKD, który charakteryzuje oferowane usługi. W tym przypadku jest to kod 50.20.Z: Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania. Taka aktywność nie zalicza się do wynajmu okazjonalnego ani wynajmu lokali – zgodnie z prawem nie jest najmem na cele mieszkaniowe, lecz na cele turystyczne.
Aby więc legalnie wynajmować mieszkanie lub pokój „na doby”, należy posiadać działalność gospodarczą. Właśnie dlatego serwisy typu Airbnb wzbudzają tyle kontrowersji – często noclegi są tam oferowane przez osoby prywatne.
Opodatkowanie najmu krótkoterminowego
Najem krótkoterminowy może być rozliczony tradycyjnie (na ogólnych zasadach), podatkiem liniowym, ryczałtem lub kartą podatkową, w ramach działalności gospodarczej.
Rozliczenie na zasadach ogólnych
Aby rozliczyć się tradycyjnie, od osiągniętych przychodów musimy odliczyć koszty. Przychód, to oczywiście kwota, jaką zarobiliśmy. Do kosztów, które możemy odliczyć, zaliczają się: czynsz, prąd, gaz, woda, internet, telewizja, obsługa sprzątająca, amortyzacja mieszkania, odsetki od kredytu zaciągniętego na mieszkanie oraz wszelkie inne opłaty, które poniesiemy w związku utrzymaniem lokalu i prowadzeniem samej firmy. Kwota, która pozostanie, to nasz dochód. To od tej podstawy będziemy wyliczać podatek.
Dochód mamy prawo obniżyć dodatkowo o wysokość obowiązkowej składki ZUS.
Obliczony podatek z kolei zmniejszy się również o składkę na ubezpieczenie zdrowotne.
Pamiętajmy, że w przypadku opodatkowania osiągniętego dochodu obowiązują nas progi podatkowe. Jeśli uzyskana kwota przekroczy kwotę z pierwszego progu (85 528 zł – 18%), nadwyżkę musimy opodatkować zgodnie z wartością kolejnego progu (32%).
Podatek liniowy
Podatek liniowy może okazać się bardziej opłacalny, jeżeli wykraczamy poza pierwszy, tradycyjny próg podatkowy. Podatek liniowy ma bowiem wartość stałą – zawsze wynosi 19%.
Obliczamy go podobnie, jak w przypadku zasad ogólnych, pomniejszając najpierw przychód o koszta jego uzyskania. W ten sposób obliczamy dochód będący podstawą opodatkowania.
Wadą podatku liniowego jest fakt, że nie mamy możliwości odliczenia kwoty wolnej od podatku. Tracimy również prawo do wielu ulg i rozliczenia PIT wspólnie z małżonkiem.
Ryczałt
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych to kolejna możliwość rozliczenia najmu krótkoterminowego. Stawka podatkowa wynosi wtedy 17%. W tym przypadku podatek obliczamy jednak od wartości przychodów, a nie dochodów. Podstawę opodatkowania stanowi przychód. Koszta uzyskania przychodu, czyli wydatki związane z prowadzeniem działalności, nie mają wpływu na obniżenie podatku.
W przypadku ryczałtu wartość przychodu może obniżyć tylko składka na ZUS, a wartość podatku składka na ubezpieczenie zdrowotne.
Wadą tego rozwiązania jest brak możliwości rozliczenia się z małżonkiem.
Karta podatkowa
Karta podatkowa to ryczałtowa forma opodatkowania dostępna dla obiektów, w których łączna liczba pokoi nie przekracza 12. Dodatkowo nie można zatrudniać więcej niż 2 pracowników.
Kwota podatku jest w tym przypadku uzależniona od rodzaju prowadzonej działalności oraz ilości mieszkańców w miejscowości, w której oferujemy usługę hotelarską.
Po informację na temat obowiązującego nas podatku należy zgłosić się do Naczelnika Urzędu Skarbowego. Przykładowo, jeśli liczba mieszkańców przekracza 20 000, wysokość podatku wyniesie 220-446 zł, w zależności od typu działalności. Taka opcja jest jednak dostępna tylko dla małych obiektów.
Co z VAT?
Z podatku VAT zwolniona jest usługa najmu na cele mieszkaniowe. Jak jednak wcześniej wyjaśniliśmy, w przypadku najmu krótkoterminowego mówimy o celach turystycznych. W tym przypadku stawka VAT dla usług związanych z zakwaterowaniem wynosi 8%. Jeśli oferujemy gościom dodatkowe usługi, należy rozliczyć je według odpowiadającej im stawki.
Możemy dodatkowo skorzystać ze zwolnienia z VAT, na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT. Dotyczy to jednak obrotu poniżej 200 000 zł rocznie.
Wynajem mieszkań lub pokoi na cele turystyczne zalicza się do działalności gospodarczej. Takie usługi możemy rozliczyć tradycyjnie, zgodnie z podatkiem liniowym, ryczałtem lub kartą podatkową. Zanim zdecydujemy się na rodzaj rozliczenia najmu krótkoterminowego, sprawdźmy, która opcja będzie w naszym przypadku najkorzystniejsza finansowo. Pamiętajmy również o konieczności odprowadzania podatku VAT, chyba, że nasze roczne obroty wynoszą mniej niż 200 000 zł.
Tekst: Olga Gierszal
Zapraszamy Cię do naszej grupy na Facebooku: Promocje finansowe, na których zarobisz.
Publikujemy w niej informacje na temat najbardziej opłacalnych promocji finansowych na rynku. Dokładnie analizujemy oferty i tłumaczymy co zrobić, aby na każdej promocji tylko i wyłącznie skorzystać.
Dołącz do grupy, a wszystkie oferty znajdziesz w jednym miejscu i zawsze będziesz na bieżąco z najkorzystniejszymi promocjami!
Zapisz się do naszego newslettera!
Wyślemy Ci wiadomość tylko wtedy, gdy na rynku pojawi się PRAWDZIWA OKAZJA. Dzięki niej zaoszczędzisz bądź powiększysz swoje oszczędności. Warto!
