Zanim zdecydujemy się na kredyt hipoteczny, warto wziąć pod uwagę wiele istotnych czynników, taki jak oprocentowanie czy wysokość marży banku. Te dwa czynniki wpłyną na to, z jakimi ratami będziemy musieli się zmierzyć. Dobrze więc podjąć świadomą i rozważną decyzję kredytową. Jak w takim razie bank oblicza wysokość marży w kredycie hipotecznym i w jaki sposób wpływa ona na oprocentowanie kredytu? Sprawdźmy.
Od czego zależy wysokość marży kredytowej?
Jednym z elementów każdego kredytu hipotecznego jest marża, która wpływa na wysokość raty. Co to jest marża? To nic innego, jak zysk banku z pożyczanych pieniędzy. Im wyższa marża, tym wyższe oprocentowanie kredytu hipotecznego.
Wysokość marży kredytowej może się znacznie różnić w zależności od kilku czynników. Marża w kredycie hipotecznym zależy oczywiście od wnioskowanej kwoty kredytu, ale też od sytuacji własnej kredytobiorcy. Poniżej wymieniamy czynniki, które mają wpływ na wysokość marży kredytowej.
Wysokość dochodów kredytobiorcy
Jeśli osoba składająca wniosek o kredyt hipoteczny ma wysokie dochody miesięczne, bank przychylniej oceni jej zdolność kredytową. Taki kredytobiorca ma szanse na obniżenie marży kredytowej. Jeśli jednak nasze dochody są niskie, bank oceni nas nieprzychylnie i z pewnością nie obniży marży, a być może nawet nie udzieli nam kredytu hipotecznego.
Rodzaj zatrudnienia kredytobiorcy
Największe szanse na obniżenie marży kredytowej mają osoby zatrudnione na umowę o pracę, w szczególności na czas nieokreślony. Jest to najpewniejsza forma zarobków, co w oczach banku zwiększa wiarygodność takiego wnioskodawcy. Jeśli pracujemy w oparciu o umowę o dzieło lub zlecenie, bank nie zaoferuje nam korzystnej marży, a być może nawet nie przyzna kredytu hipotecznego.
Historia kredytowa wnioskodawcy
Historia kredytowa obejmuje nasze obecne zobowiązania finansowe oraz wszelkie kredyty lub pożyczki, które zaciągnęliśmy w przeszłości. Bank zwróci uwagę na to, czy do tej pory spłacaliśmy swoje zobowiązania regularnie. Jeśli tak, mozemy liczyć na preferencyjne warunki kredytu i niższą marżę. Jeśli nie, bank podejmie decyzję w zależności od ryzyka, jakie stanowimy. Jeśli nasz scoring kredytowy będzie niski, możemy nie otrzymać kredytu hipotecznego. Jeżeli jednak bank oceni nas przychylnie, przeszłe zaległości w spłacie mogą wpłynąć negatywnie na wysokość marży kredytowej.
Wysokość wkładu własnego
Jeżeli posiadamy wkład własny, możemy liczyć na preferencyjne warunki i niższą marżę kredytu hipotecznego. W większości przypadków, im wyższy wkład własny wniesiemy, tym niższą marżę kredytową zaoferuje nam bank. Wysoki wkład własny powoduje, że bank ponosi mniejsze ryzyko, udzielając nam kredytu. Im mniejsze ryzyko, tym na niższą marżę możemy liczyć. Jeśli jednak nie zaoferujemy bankowi wystarczającego wkładu własnego, musimy liczyć się z wyższym oprocentowaniem kredytu, a także wyższą marżą.
Kto może liczyć na niższą marżę kredytową?
Kto w takim razie może liczyć na niższą marżę w kredycie hipotecznym? Przeanalizujmy to na przykładach.
Przykład pierwszy: kredytobiorca, który może liczyć na niską marżę kredytową
Przykładowo: Bank X inaczej potraktuje klienta, który ma w owym banku konto i lokatę na 30 tysięcy, a także deklaruje wysoki wkład własny na poczet udzielanego kredytu hipotecznego, w porównaniu do klienta który przychodzi po kredyt mieszkaniowy, nie jest klientem banku, nie ma zbyt wysokich czy regularnych dochodów, a ponadto nie deklaruje żadnego wkładu własnego.
Pierwszy klient może liczyć na obniżenie marży kredytu, ponieważ bank, analizując ryzyko jego udzielenia, zwykle uzna go po prostu za wiarygodną osobę. Na obniżenie marży w jego przypadku będzie mieć wpływ także tak zwany wskaźnik LTV, czyli stosunek kwoty udzielanego kredytu do wartości kredytowanej nieruchomości. Zasadniczo więc widzimy, że im klient znajduje się w lepszej sytuacji finansowej, tym wyższa szansa na korzystniejsze warunki kredytowe. Brzmi nieco absurdalnie, ale takie właśnie są realia.
Przykład drugi: kredytobiorca, który zostanie obciążony wyższą marżą
Nasz drugi przykładowy klient prawdopodobnie nie dostanie tak dobrej oferty jak pierwszy, ponieważ jest mniej wiarygodny w oczach banku. W takiej sytuacji warto jednak rozeznać się w ofertach innych banków prosperujących na rynku, gdyż można liczyć na pewne preferencje, kiedy na przykład wraz z kredytem zdecydujemy się na prowadzenie konta w danej placówce, dodatkowe ubezpieczenia, itp.
Dlatego też, mimo iż nie da się tak naprawdę samodzielnie obliczyć całkowitej kwoty do spłaty, to warto na początek porównać różne oferty w porównywarce kredytów hipotecznych. Podane w porównywarce dane to zazwyczaj najniższe oferowane przez bank przedziały, jednak takie działanie pozwoli na początek wybrać np. 3 banki, do których można zwrócić się w pierwszej kolejności z prośbą o wyliczenie zdolności kredytowej i wysokości kredytu.
Czy można negocjować z bankiem wysokość marży?
Jeżeli uważamy, że nasza sytuacja finansowa jest stabilna, to naprawdę warto negocjować z bankiem marżę w kredycie hipotecznym, podobnie jak pozostałe warunki kredytowe. Szczególnie, że umowa zawierana jest na kilkanaście lat, a warunki przez cały okres trwania umowy będą te same.
Należy podkreślić, że zanim podejmie się decyzję o kredycie hipotecznym to w pierwszej kolejności należy zapewnić sobie stabilną pracę, najlepiej z umową na stałe. W drugiej kolejności trzeba zadbać o wkład własny. Wyznaczyć sobie cel, ustalić czas potrzebny na jego osiągnięcie, a następnie regularnie i z wytrwałością odkładać założoną kwotę - z wkładem własnym kredyt będzie niższy, warto więc wstrzymać się czasem z kredytem przez rok, by później zaciągnąć go na lepszych warunkach.
Wysokość marży kredytowej zależy od wielu czynników: począwszy od naszych dochodów, przez historię kredytową, aż po wysokość wkładu własnego, który jesteśmy gotowi wpłacić. Im niższa marża, tym łatwiej będzie sobie poradzić ze spłatą miesięcznych rat kredytu hipotecznego. Jeśli mozemy, warto więc negocjować wysokość marży z bankiem, lub też wstrzymać się na jakiś czas z kredytem i zaciągnąć go wtedy, kiedy będziemy mogli liczyć na lepsze warunki kredytowe.
Zapisz się do naszego newslettera.
Wyślemy Ci wiadomość tylko wtedy, gdy na rynku pojawi się PRAWDZIWA OKAZJA. Dzięki niej zaoszczędzisz bądź powiększysz swoje oszczędności. Warto!
